【事例】相続財産のほとんどが不動産

ご相談状況
父の遺した財産はほとんどが実家の土地と住宅です。
相続人は長女、次女、末っ子で長男の3人です。
実家には思い出も多くあり、できれば手放したくありません。
長男は実家で同居しておりました。
どのように分割したらよいでしょうか？
 
（ご提案内容）
①共有持ち分とする方法
不動産を相続人の共有財産とする方法です。
実家の土地も建物も共同相続人の共有名義で登記することになります。
一見すると仲良く共有出来て、だれにも不公平にならないように見えます。
 
しかし、一旦共有名義にしてしまうと、この不動産に関するすべての事柄に共有名義人の同意が必要となり、むしろトラブルの元になってしまいます。
 
固定資産税は誰が負担するのか？
修繕費はどうするのか？
共有名義人の一人が自分の持ち分を勝手に売却したらどうなるのか？
などなど、将来のことは誰にもわかりません。
話し合いの時間が無いなど、一時的な場合の暫定措置ととらえましょう。
 
②現物分割する
現物分割とは、不動産の形状や性質を変えることなく分割する方法です。
例えば相続人のどちらかが土地をもう一方が家屋を相続するといった方法です。
共同相続人の間で、相続財産が共有となっている状態を解消することで、共有名義のデメリットを解消することが出来ます。
 
しかし、まったく同じ価値の不動産というものはないため、どうしても不公平感が生じてしまいます。
土地と家屋では当然価値が異なりますし、立地状況によって価値に差が生まれてしまいます。
 
そこで、一般的には、現物分割の場合には代償金を併用して価値の均衡を図ります。
 
③代償分割する方法
代償分割とは、不動産を取得した相続人が他の相続人に対して相続分に応じた代償金を支払う方法です。
具体的には3,000万円の価値のある土地と家屋を長男が相続した場合、長女と次女に1000万円ずつ支払う方法です。
形式的には不動産は単独名義になるため現状を維持しつつ権利関係が明確になるというメリットがあります。
 
しかし、代償金が高額になるため不動産を取得する人に経済力がある必要があります。
また、代償分割を選択する場合はその旨を遺産分割協議書に記載しておく必要があります。
 
④換価分割する方法
土地と家屋を売却してお金を換金して相続人で分割する方法です。
空き家になってしまう場合やその場所に自宅を残す必要がない場合などに用いられる方法です。
売却金をわかりやすく分配でき、相続税の納税資金も捻出できるなど、最も合理的な分割方法と言えるでしょう。
 
ただし、被相続人と同居してその不動産に住んでいた相続人の同意が得られにくいこと、適正価格の調査や仲介会社を探すなど出費や手間がかかること、思うような価格で売却できない、などデメリットも考慮しなければいけません。